口红一哥李佳琦有一个响亮的口号，叫做：oh,mygod！买它！买它！买它！
我认为，这个口号用在我国过去二十年间的房地产市场上是极为恰当的。在过去，大多数人的买房逻辑都特别简单，就是两个字：买它！只要是经济实力允许，不管是新房、二手房、商住房，也不管是郊区房、市中心房，还是学区房、地铁房，买的只要是房子就可以。
那个时候，人们并不是不在乎房子的户型、地段以及品质，而是，在房价快速上升期，不管是什么样的房子，只要是买，都会实现财富增值，而且，无论是买什么样的房子，流通性都不会差，也就是不愁卖，即便是居住体验很差，也可以卖掉置换，在这个交易过程中，还能大赚一笔。
但是，近年来，随着房屋总量的供大于求以及楼市调控的精细化，我国房地产的红利期也正在消退。
根据央行的数据显示：我国城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套；城镇居民人均居住面积约40平方米。此外，截止到2020年底，我们国家的新建商品房库存量已经超过了5.1亿平方米；还有，根据西南财经大学2017年的城市空置房数据分析：我国城市平均住房空置率已经超过21%，三四线城市的住房空置率更是接近30%左右，也就是说城市中更有大量的住房在“空置吃灰”。
如此一来，对于开发商来说，未来的房子会越来越难卖，置业顾问天天在售楼处等客户的时代一去不复返了。同时，对于购房者来说，未来买房则需要更加认真地挑选，而不是像过去二十年间那样“闭眼买房”。
那么，在这样的楼市背景下，买房有哪些需要注意的地方？前段时间，我看到网上有一个观点，叫做：购房时，能买“边户”，不要买“中间户”，这个说法靠谱吗？我们来分析一下。
先分析边户我们先来看一下边户的优点。
1、南北通透。大部分的边户户型都可以做到南北通透，这里有一个误区，很多人都认为房间南北两侧有窗户就属于南北通透，这样的看法，其实是不正确的。
南北通透的户型不是指房间南北两侧有窗户，而是指南北两侧的空气可以形成无障碍的对流。从这个角度来看，95%以上的中间户都不能满足南北通透。而边户因为南北两侧没有障碍物，基本都能满足南北通透的要求。
南北通透的户型有什么好处？其一，采光好，南北通透的房子是两面采光，房间内更加明亮，日晒比较充足；其二，通风好，空气对流可以使房间内的空置最大程度的流动，保证房间内的空气质量，而且会使房间内更加干燥，家具等物品发霉的概率降低。
2、面积更大。面积越大，居住体验自然更佳，这是毫无疑问的。
3、噪音低。边户与一家相邻，噪音低是必然的。噪音低，也就意味着居住环境更加安静。这对于睡眠质量不佳的人来说，是一大福音，尤其是老年人。
当然，边户也有缺点。一般来说，边户有两个缺点最明显。
1、购房成本更高。边户的居住体验更佳，这一点是公认的事实。不仅购房者清楚，开发商也很清楚，所以，在定价的时候，开发商往往会把边户的价格定得更高一些。此外，边户的面积比中间户要大，目前，动辄上万元的房价，面积越大，购房成本自然越高。
2、东渗、西晒的问题。所谓东渗，是指边户中的东户，东户发生渗水的概率更大一些，尤其是在南方地区，雨水较多，长此以往，东户的墙面难免发生渗水，建议在装修的时候，多做一层防水，可以大大减轻东户渗水的问题；而西晒，是指边户中的西户，在夏天的时候，日照充足，房间内会更加闷热，不过，现在楼房的隔热技术已经很先进，而且，家家户户都会安装窗帘和空调，西晒问题已经不那么严重。
讲完边户，我们再来分析一下中间户。中间户的居住体验虽然不如边户，但是，中间户有两个优点，是边户不具备的。
1、购房成本低。理由正好与边户购房成本高相反，面积小，定价低，所以，中间户的购房成本更低一些。
2、冬天更保暖。因为中间户是夹在中间，散热面积小，冬天的保温效果会更好，这一点在北方感受更明显，很多中间户的住户，冬天都不需要开地暖，仅靠“蹭暖”就可以过冬。
关于中间户的缺点就不做过多赘述，因为边户的优点就是中间户的缺点。
分析完边户与中间户的优缺点以后，再来看“能买边户，不买中间户”这句话，其实是有一定道理的，只不过，这句话只是站在居住体验的角度来分析，而没有考虑实际情况，比如经济实力差的购房家庭，多10个平方米，可能就要多15~20万的购房成本，对于他们来说，宁可选择居住环境差一些的中间户，也不会选择购房成本更高的边户。
所以，买房这件事，还是要从实际出发，按需购买，量力而行才是最实用的买房技巧。
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