房地产租赁价格定义房地产租赁价格通常称作为租金，是房屋所有权人或者土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付的金额。目前房地产租赁价格评估常用的评估方法主要为比较法、收益法和成本法。在房地产租赁价格评估中，首先要关注租金内涵，内涵不一致，租金差异较大。
作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号
近年来，我国房地产市场正在发生显著的变化，不是从“黄金时代”向“白银时代”的转变，而是从“增量时代”向“存量时代”的转变；在这个重要的背景前提下，房地产租赁及类似的租赁经济行为逐渐成为房地产资产管理的重要形式，房地产租赁价格的评估需求也随之日益增长。
在现实的估价实务当中，如国资的项目、特殊目的的项目，需采用两种评估方法；或为了满足客户的需求，我们往往需要将房地产租赁价格评估中的建筑物及土地的租赁价格进行剥离分摊出来。
本文对房地产租赁价格评估常用方法、租赁价格评估的关注点以及租赁价格分摊进行了简要的梳理和初步的分析。
房地产租赁价格定义
房地产租赁价格通常称作为租金，是房屋所有权人或者土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付的金额。
/
房地产租赁价格常用评估方法
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），房地产评估常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。
目前房地产租赁价格评估常用的评估方法主要为比较法、收益法和成本法。以下分别对三种评估方法的进行了分析。
1.比较法指评估对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的房地产。通过对比较实例租金作区位、实物、权益、市场等因素得出评估租金。所选择的比较实例应与所评估对象在租赁合同（如租期长短、付款方式、责任）等契约内容具有一致性或相似性。公式为：
月租金比准单价＝可比实例月租金单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
此方法为目前租金评估中最常用的方法，运用该方法的前提为区域租赁市场活跃出租案例较易获取。
2.收益法是预测评估对象未来各年净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到评估对象 价值或价格的方法。
收益法应用在评估租金上，可采用两种评估思路，分别为价值折算法和收益剩余法。
①价值折算法是选取适当的评估方法测算出估价对象的市场价值，然后确定估价对象的报酬率或资本化率，并分析预测估价对象未来租赁价格的变化趋势，最后运用收益法的倒算公式，得出估价对象的租赁价格。运用该方法的前提是房地产为持续经营状态，且其未来风险和收益的变化能预测。
常规收益法一般公式为：
②收益剩余法是从承租人最高愿意支付的租金的角度出发，根据承租人承租房地产所能够获取的正常经营收入扣除在正常经营所发生的经营费用及税费、合理的利润，以其余额作为估价对象的租赁价格的方法。运用该方法的前提是需要对相关行业的运营有充分了解，能合理客观确定收入、费用及行业正常经营利润，具体公式为：
剩余租金收益=正常经营收入-总经营费用-行业合理经营利润
3.成本法是求取评估对象在价值时点各个组成部分的价格，然后将各个组成部分的价格进行累加得到评估对象的一种方法。
成本法应用在评估租金上，又称因素构成法，是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金，再根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。当没有足够的与估价对象相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。此方法从出租方愿意接受的最低价格出发考虑，通常租金由下列8项因素构成，即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。公式为：
成本租金价格=折旧费 维修费 管理费 利息 地租 保险费 利润 税金
/
租赁价格评估中的关注点
1.确定租金内涵。在房地产租赁价格评估中，首先要关注租金内涵，内涵不一致，租金差异较大。租金内涵包括：租金是否含增值税；租金是否考虑配套的家电家具；租金是否含物业管理费、空调使用费等；租金体现方式是日租金、月租金或者年租金；
2.整租和分租的差异。房地产租赁一般分为整租和分租两种方式，整租即出租方把房屋整体出租给同一个承租方，而分租是市场上常见的租赁情况，主要特点是散租，租约较短，一般在1-3年为主，散租情况下，出租方会对房屋公共部分进行装修，承租方可根据自身经营特点、喜好进行室内装修。整租与分租相比，租金上会更优惠。在实务操作中，需综合分析市场上类似物业整体出租租金与分租出租的差异，结合项目实际情况确定整租的折扣率。
3.租期时长、租金支付方式。租赁时长一般分为长租、短租或临时租赁，一般租期时长对租金的影响为：长租单位租金少于短租单位租金，短租单位租金少于临时租赁单位租金。租金支付方法一般分为逐年缴交租金、一次性缴交租赁期内总租金等，一次性缴交会给予租金上的优惠或折扣。
4.关注房地产设施设备对租金的影响。工业厂房、物流仓库用房出租中，常见设施设备连同房屋出租，如吊机、冷库设备等，评估时，需关注此类设施设备是否对评估结果有影响，如有则需在报告中作披露。
5.关注租金递增率。实务中，为了满足客户要求，常需在评估中合理确定租金的递增率，租金与递增率一般存在三种情况：前期租金基数低，但年递增率高；前期租金基数高，但年递增率低；租金与递增率根据市场情况确定，相对适中。笔者根据经验得出，房地产租金常见的年递增率为年递增2%-5%，或每两年递增6%-8%。具体的年递增率需结合区位、物业的情况等确定。
6.参考政府指导租金标准。为了规范房地产租赁市场，一些发达的一二线城市政府会定期公布各类房地产的租金指导价格，此类指导租金具有一定的参考意义，通过比较各地区的租金，可以得出各地租金差异程度；通过比较各年度同地区的租金，可得出租金年增长水平，这些数据由于是官方公布的，故更具有说服力，对于检验评估结果的合理性有一定帮助。
/
建筑物及土地租赁价格分摊
1.基本思路
在进行日常的房地产租赁价格的评估实物中，往往会遇到一些客户，需要将建筑物及土地的租赁价格进行分摊出来，大家惯用的做法是通过比较法求取土地的地租，然后用房地产租赁价格减去地租得到建筑物的租赁价格。这种做法过于简单粗暴，未考虑分摊房地合一时土地或建筑物部分的增值收益，存在很大的瑕疵和不合理性。
笔者认为可从以下两种操作方法上考虑：
①利用报酬率计算。具体为先求取建筑物价值、土地价值，再通过科学的测算方法求取建筑物的报酬率和土地报酬率，两者分别相乘得到建筑物、土地的净收益，再将净收益还原为租金，从而分摊出土地、建筑物的租赁价格。
②在一定条件下，可按土地价值或建筑物价值占房地产的价值的比例，分摊土地或建筑物租赁价格。以下分别说明两种分摊方式。
2.根据报酬率分摊
首先，通过成本法或比较法求取土地或建筑物的价值，再根据各自的报酬率求取土地或建筑物的净收益，再将净收益还原为租金。此方法的关键点在于报酬率的求取。
根据房地产估价理论，报酬率一般分为三种，分别为综合报酬率、建筑物报酬率和土地报酬率。报酬率的求取常用方法有以下几种：①纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；③投资风险与投资收益率综合排序插入法；④投资复合收益率法。
笔者根据实践经验得出，一般房地产报酬率可采用上述4种求取方法，土地报酬率可参照评估区域的政府近期发布的基准地价修正体系确定，而建筑物报酬率在确定土地、房地产报酬率前提下，可采用报酬率计算公式得出。笔者结合实务经验，一般建筑物报酬率会比土地报酬率高2%-3%。
3.根据价值分摊
根据收益越高，价值越高的理论，收益与房地产价值成正比。此方法一般适用于开发程度较高、容积率较高的工业物业，如工业厂区内的写字楼、厂房等。
具体操作如下：采用比较法求取房地产租金，然后通过成本法求取土地、建筑物价值，根据土地或建筑物价值占房地产价值的比例，对房地产租金进行分摊。此方法并不适用于全部类型的房地产，选用时需试具体情况进行分析。
实际操作中，房地合一租金和土地租金均能通过收集市场案例修正求得，而单纯的建筑物由于无法单独产生收益的，只能采取相对合理的方式进行分摊求取。房地产的效用价值是由土地和建筑物两者共同作用形成的，房地产开发建设后形成的增值收益如何分摊，是地产、房产单独占有，还是房地分离分摊，目前仍是房地产估价实务中的难点。笔者提供的分摊思路仅供参考，实际操作中，应结合项目具体情况，全面分析、科学论证。
/
结论
在存量主导的时代，房地产金融的核心功能在于实现资产的变现和投资，因此房地产租赁及类似的租赁经济行为逐渐成为房地产资产管理的重要形式，房地产租赁价格的评估需求也随之日益增长，作为专业的评估人员，我们要夯实基础，把握机遇，迎接挑战。
/
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
