我曾经举过一个例子，是当年广州华南板块开发时，两个楼盘因对地块价值的判断不一样，而导致产品设计方向的差异，到最后结局的巨大不同。广州华南板块是人们对番禺一个区域的称呼，这个区域因为与主城区衔接的华南快速的修建而得名。比如说，很多地块临近某一块水域，水景是地块的核心价值点，地块内部有“山”，这个山也有可能就是最吸引市场的因素。规划的合理性实质就是对地块规划的平衡掌握。
前两天看了《梦想改造家》的节目，有感而发写了一篇关于规划设计的文章，今天，我再补充一下我关于房地产开发中如何做好规划设计的一些思考。
我们一般谈到规划设计，主要着眼点，除了功能，另一个关注的点就是美观和艺术价值，对于公共建筑来说，这无可厚非，但对于房地产开发来说，规划设计的原则只有一个，那就是如何实现地块的价值最大化。因为，作为商品，房地产开发本身的目标就是追求最大化地实现地块价值，作为其中的重要一环，规划设计自然要为此目标服务。
关于这一点，我们换个角度来看也很好理解，我们说一个建筑要把它做成什么样，是怎么决策的呢，它一般有三个层面的考虑，一是政治和公共利益方面的决策，这个层面是最高等级的，这一点尤其在一些大型公共建筑方面表现最为明显，比如奥运会场馆、机场等等，这些建筑，除了具体的使用功能外，往往还具有形象展示、彰显国力的功能，所以为了达到这些目标，牺牲一些经济价值也无所谓；第二个层面就是我们熟知的经济方面的考虑，即如何用可负担的成本来打造这个项目；第三个层面才是技术层面的考虑，规划和设计就是属于这个范畴，他只是实现目标的一个技术手段。
对于房地产开发来说，第一个决策层面的影响往往是比较弱的，所以经济决策方面的比重相对大一些。当然，我们开发的产品，也需要注重美观、要吸引消费者喜欢，但这仍然不能背离经济原则，任何好的设计都有成本，关键是消费者愿不愿意为这些设计买单。所以，所谓经济层面的考虑，也不是成本越低越好，而是在成本和消费者支付意愿之间做好平衡，这才是追求价值最大化。
那么，规划设计如何实现地块价值最大化的目标呢？今天，我先讲三个最重要的方面。
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项目定位是指导规划设计的基础
一个房地产项目要实现开发价值，你首先得考虑怎么把它卖出去，而要卖出去，定位精准是一个必要的前提。
定位所解决的问题就是：为什么样的客户，开发什么样的产品。而规划设计在图纸上要表现出来的就是开发的产品。因此，规划设计的方向由由定位来决定的，而定位是根据地块的价值判断、市场需求、消费者特征、市场竞争等综合因素来确定的。
没有定位就做规划设计，无疑两眼一抹黑——抓瞎。当然，一个合格的建筑设计师，会有自己对项目的理解和经验的判断，也会对市场需求进行一些分析，但建筑设计师毕竟不是房地产市场的专业人员，只能完成一些表面的工作。他们的本职是根据开发商的委托设计产品，如果我们的委托本身，模棱两可，设计师自然无从下手。
在房地产开发中，定位需要专门的策划团队去完成，定位是一个系统，通过定位，我们需要知道，应该设计什么类型的产品，需要什么样的建筑形式和建筑风格、园林主题应该如何匹配，以及各个产品内部的空间布局和特点应该怎样，各个产品的数量、占有的比例是多少和需要有怎样的配套来衬托产品……
2
站在整个城市发展的高度把握设计方向
在房地产开发中，我们总是强调地段，其实地段是其中比较显性的因素，有经验的人很容易对地段价值做出判断。而另一个因素，对地块价值的影响往往是隐性的，如果不能正确把握，地块的价值将出现天渊之别，那就是城市规划和城市发展趋势对地块价值的影响。
我曾经举过一个例子，是当年广州华南板块开发时，两个楼盘因对地块价值的判断不一样，而导致产品设计方向的差异，到最后结局的巨大不同。广州华南板块是人们对番禺一个区域的称呼，这个区域因为与主城区衔接的华南快速的修建而得名。当年这个区域还是广州的郊区，有两个楼盘，华南新城和星河湾同时开发，两个楼盘只相隔马路，华南新城根据当年区域的现状，开发的是刚需产品，而新河湾则看到了区域快速发展成熟的趋势，打造的是高端产品，结果表明，新河湾无论在价格表现，还是市场影响力方面，都远远超过了华南新城。
对开发商来说，只有站在整个城市发展的高度，详细了解新区的规划、定位、功能划分，然后结合本项目所在区域的位置，顺应整个城市的规划要求，如此，项目的规划设计才是最科学、最合理、价值最大化的。
3
平衡市场需求与设计指标
对一个商业地块来说，政府往往规定了一定的经济技术指标，规划设计就是在这些规划的限制下，寻找到价值最大化的设计方案，而价值对大化，往往是市场需求与设计指标平衡的结果。
那么我们该如何做好平衡呢，有三个步骤：
01 分析地块的价值
很多地块往往有一个核心价值点，也就是地块价值的支撑点，或者地块价值最高的地方。比如说，很多地块临近某一块水域，水景是地块的核心价值点，地块内部有“山”，这个山也有可能就是最吸引市场的因素。另外，地块内部的价值分布是不均衡的。比如说，地块的形状不一样、朝向不一样、内部的景观不一样，因此地块内部每个具体的位置价值是不一样的，如果能确定这些位置价值的差异，我们就能更针对性的布局产品；还有，住宅产品和商业产品的价值取向不一样，住宅产品需要的是空间、朝向、景观视野，而商业需要交通环境、需要人流、需要商业氛围，等等。这些都要通过地块的价值分析来确定，也是设计的基础。
02 合理布局，强化地块价值点
第二步就是确定地块整体布局，比如建筑应该如何摆放，公建配套如何安排、景观空间的预留、主入口的选择、内部交通的设置等等，规划布局一方面是要对地块的空间进行合理的利用，而另一方面，就是需要强化和优化地块的各个价值点。
比如，项目是以水为核心价值，那么我们就要突出水景应该如何打造，同样的项目以山景核心价值，那么山景该如何打造就是设计的核心，还有就是，项目有不同的产品组合，价值高的产品需要对应价值更高的位置，这样才能最大化的体现产品价值。
03 设计的平衡取舍
为了实现最大价值，规划设计需要做好取舍平衡。
在规划设计中，我们往往会遇到很多矛盾，追求住的舒适，往往就会牺牲景观空间，追求商业价值，往往就要以牺牲住宅的价值为代价。规划如何取舍，主要取决于对市场需求的把握水平。
有个简单的例子，我国各地地理环境和气候条件的不同，消费者的敏感点不同，像南方，更加注重朝向，那么我们在设计时，就需要更加注重朝向的处理，降低一下其他方面的设计标准，北方，人们对日照环境的需求更高，那么日照指标就是北方要重点解决的矛盾，而在四川盆地和云南等地，人们对朝向不太敏感，那我们就可以优先解决消费者的其他关注点。
规划的合理性实质就是对地块规划的平衡掌握。
针对不同的对象，评价设计好坏有很多评价标准，但我们需要知道，在房地产开发中，规划设计为实现开发价值最大化而服务。偏离这一目标，也许从根本上就错了。
