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直播：周二12：30，付费社群：问房圈，验房：荣格验房
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问：二手房限价政策会影响西安二手房吗？
答：只要政策真给力，没有管不住的市场乱象，已经实施的深圳公布的限价政策中，首批3595个小区，其中限定了业主对于自家房源的挂牌价，公布范围内的小区，中介门店对外展示的二手房房源报价不得高于官方公布的该小区成交参考价；
也确实遏制了中介通过房价报价制造恐慌，当然最核心的还是贷款，银行会以官方的二手房价格作为放贷参考，比如一套500万的房子，原来能贷350万，现在银行只批200万，首付增加了，买卖双方都要重新考量；
官方指导价肯定和房东心理预期有落差，同时对于市场明显高价的房源也有限制，比如成都盛传单价超过39300元/㎡房源全部下架；
二手房限价本身还是打击市场违规和不合理，但西安如何执行还未知，况且价格这东西，一人一个看法，实在不行，房东也可以选择不卖，非强制性要求。
问：旭辉国宸府能买么，看网上评价不咋样？
答：买房不能键盘党，还得实地去看看才行，200万预算左右，二环地铁口沿线，旭辉几乎是绕不开的选择，西安主城区的几大热盘里，就包括城北的旭辉，城东的龙湖，长安的融创，城西的蓝光，属于绕不开的小区；
国宸府本身，8号线地铁口，隔壁在建学校，周边二手房价格倒挂，新房有价格优势，同时配套齐全，区域面貌好，项目本身装修还行，户型上除110平两个朝北卧室外，其他没有明显暗伤，土地产权55年算不足；
旭辉目前在西安交房项目两个，分别是秦汉江山阅，大明宫国悦府，整体景观，装修，小区档次尚可，不算头部，也不拉跨，开盘几次也都要摇号。
问：纠结北郊绿城，白桦林和中南君启，有娃三年后要上学？
答：预算够肯定是中南君启了，凤五位置更好，周边小区林立，生活氛围浓厚，建材铝材市场拆迁改造后，困扰的区域面貌问题也会改变；
产品定位上，君启也是三个中最高的，户型，装修，小区档次好很多，自带教育用地，上学来得及；绿城和白桦林，绿城价格优势明显，12000 毛坯高层，还有最后三栋楼，周边经开一小一中，但人气配套差一些，附近没有像样生活配套；
白桦林位置好上不少，两公里内地铁，文景山公园，经开三小齐全，经发的产品和口碑在西安还是很耐打的，选择排序为中南，经发，绿城。
问：枣园馥桂园咋回事，没见交房，施工慢悠悠的？
答：三期的交房时间应该是今年的6月30日，按照正常的施工进度，还有一个月的时间，小区的水电气暖应该都完工了，剩余维修和绿化扫尾工作，这样月底交房才能保证，如果和这个施工状态相差太大的话，那就可能延期交房了；
作为金家堡的城改，此前因为延期交房和强制收房的事情，屡见报端，虽然赶上这两年市场行情好，销路顺畅，但小开发商不确定因素太多，还需时时关注。
问：认识开发商，敢买建的安置房自己住吗？
答：由于城中村林立，西安的安置房小区规模也是很多，但据我所知，还没有办下来房产证的，虽然西安最近在解决城改的历史遗留问题，但困难重重；
这类房子大多没有证，小区环境和物业很一般，高梯户比，高密度，2020年后的安置房限制了容积率，普遍还不错，如果非要买，必须现房熟人之间；
因为无法贷款，只能和房主分期或一把付，后期要协助办理过户事宜，风险也大，比如房价涨房主反悔都是风险点；
认识开发商不代表手续齐全，非要买权衡清楚利弊，不能人房两空。
问：没钱买不起西安，三原和周至有没有前途？
答：预算是个大问题，大家都觉得西安好，前景大，但口袋决定脑袋，西安主城区15000 的起步门槛，能不能摇上还是看运气，西安周边10000 起步，房子也不好买，如果预算到不了，也只能在周边看了；
房子的需求无非自住和投资，自住简单，三原或周至周边生活工作，喜欢哪个买哪个，大开发商优先，多和父母商量，选择家里人中意的；投资两个区域都慎重，人口，产业，后期转手都是问题，虽然价格低，但价值也弱；
非得二选一，三原稍强，有万达，恒大几个大开发商支棱着，宣传热闹，配套也多，周至全是本地小开发商，没有什么动静。
问：买沣西的人看重什么，西咸一体化不确定，不担心吗？
答：应该有很大一部分是人是因为限购，非限购区里，泾河，秦汉，空港的发展明显偏慢，有地铁相连，有产业落地，有大开发商集中入驻的，只有沣西，除去位置较远外，沣西的发展本身也不错，目前房价水涨船高，甚至超过西安，有点不值；
还有一帮是买的早的，比如早起的万科大都会，金科世界城，如今已经迎来交房，房价也涨了不少，当年买是因为西安限购且贵，沣西此时是有价格优势的；
至于西咸一体化的不确定性，也讨论这么多年了，随行就市吧，但新区的核心区还是保险的，比如沣西现在的白马河路周边，地铁五号线沿线等。
问：龙城铭园最近出手合适么，总觉得房子先天有问题？
答：虽然不算高新二手房的价格高点，但随着高新区整体二手房价格上扬，龙城铭园也到了19000 的价位，算是捡了便宜；
科技二路位置不错，生活便利，也算高新核心，小区本身，户型，环境，物业都非常一般，属于非常刚的小区；
可以考虑置换，后期凭借产品带来溢价基本不可能了，地段本身的溢价现在也很高了，价格再贵，要么看新房，要么周边别的二手，可以考虑出手置换。
问：浐灞生态区云潮府价格有点看不懂，小区怎么样？
答：新政策以后，现在的备案价由各个区公布，不再统一住建局公示，云潮府这次公示价格，均价18300 ，毛坯销售，和此前放风22000 比便宜不少；
小区本身不大，只有不到700户，全部大户型，起步168-253平，共计10栋楼，产品本身虽然限价了，但还是主打河景大平层，填补城东改善盘空缺；小区物业，景观，公区，户型的素质还是很高的；
至于价格为啥低，也是因为西安限价很严，开发商博弈结果，对于业主而言，毛坯大平层是可以接受的，周边自住需求大户型的可以看看。
问：软件新城新盘什么时候开，为何一直拖着？
答：这应该是西安所有改善盘，尤其是地王拿地做改善小区的共性问题，高价拿地，改善开发，又遇到西安严格限价，同意限价条件，利润低，不同意就只能耗着；
这其中有的选择妥协，精装变毛坯销售，有的坚持战斗，静等备案价放松的一天，有的修改产品，增加走量小面积，不同企业的销售策略不同；
软件新城和CID是当年万元地块重灾区，后期全部140平以上大户型，势必面临最严限价，只能等，这其中，开发商也增加了很多拓客时间。
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