无论是“通武廊”的线路猜想，杨村一中的高考传说，还是这两年风风火火的商务区和南湖，武清楼市的存在感一直杠杠的。
买房情报在之前发布的《2020武清买房攻略(上)：据说这里七成买房人是北漂》和《超详细の天津武清置业攻略！50-200万预算分别能买哪？》中，分别从宏观和市场层面介绍了武清楼市的整体情况和房价信息。
而以板块来论，目前武清楼市哪里成交最火？哪里房价最高？哪里城市界面和本地市场认可度最好？几项指标综合下来，都指向了一个地方，就是我们今天的主角——武清商务区。
被多方看好的武清“新贵”由于武清杨村、武清新城、商务区、开发区这几个概念有交叠重合，因此整个泛杨村区域的板块划分，并没有一个特别清晰标准的划分界限。之前买房情报画过一版，是以京津公路和光明道来为界，来分隔老城区、新城区和开发区三大块：
但随着后续的土地出让和市场发展，上图中的武清新城西区 部分开发区板块，形成了如今的武清商务区，确切来说即京津城际铁路线以东、福源道以南、南东路以西这部分，是较为通行的商务区核心版图（后续还会再扩张）：
武清商务区项目分布图
作为一个楼市板块来讲，这个片区的整体环境和市场表现都称得上特征鲜明，情报员用“新”、“多”、“贵”三个关键词来概括。
1、城市界面新，仍在开发中
作为近几年武清重点发展的新兴片区，商务区板块位于杨村核心区以西，虽然不及老城区那么醇熟，但政务配套条件更为优越，无论是路网、绿化还是建筑风格，整个城市界面都比较崭新、现代、洋气，从天津、北京市区到此，基本没啥落差感。
也正因为还在开发阶段，工地随处可见，除了市政、产业相关外，这一批在售房源均为2018年下半年以后拿地入市的新项目，也都处于在建状态。
武清商务区实景拍摄
武清商务区实景拍摄
2、新房项目多，武清成交主力
目前武清商务区从北到南，有城投熙悦（春熙里 悦和里）、香雍玖和、京能雍清丽苑、经纬城市绿洲二期、新城悦隽央著、雍鑫金科集美雍阳6个住宅项目在售，此外，霸榜天津公寓成交量top1的公寓项目悦光年，也位于该板块内。
这7个项目去年以来就常常集体出现在天津远郊乃至全市销售榜前十，在市场下行周期 疫情影响下，近一年（2019.6-2020.5）的成交量仍然达到了约50万㎡、近5000套，一度占到整个武清销量的20%。
近一年武清商务区新房成交统计
加上片区内还有大量新地块尚未开发入市，房源多多又不愁卖的商务区板块，还将继续担当武清楼市的成交主力杠把子。
3、地价房价高，客户不差钱
商务区这几年出让的住宅地块，规划容积率1.2、1.3、1.5、1.6不等，低密改善属性鲜明。2018年以来楼面价基本维持在七八千。
今年5月新城以最高限价击败雍鑫、金融街、保利、中梁、碧桂园拿下的新地块，在这么一个市场下行周期，不仅溢价40%成交，楼面价还破了万。虽然该地块严格来说属于杨村东区，但紧邻商务区的区位对市场提振不小。
武清商务区土地出让信息
入市产品中，商务区板块只有个别项目有高层和别墅，其余大多为小高层、洋房产品，均价1万9左右，总价200万 的比比皆是。房价与高村不相上下，同为武清区域“天花板”，更基本类同环城头部热门板块的价格水平。
客群来源大体可以分为三类：
- 武清机关事业单位人员及医生、教师等高知群体；
- 以拆迁户为代表的本地土豪，非常不差钱，基本都全款“下单”；
- 北京外溢或外地落户人群，偏刚需的去南湖的多，偏改善的更青睐商务区。
简单来说，板块客群对区域发展普遍看好且预期较高，其经济实力也能够撑得起现有房价水平。
洋房小高为主，在售大多200万商务区的崛起乃至“后来居上”，确切来说是从雍鑫、城投进驻开始的。
作为国企，雍鑫、城投众多已交付项目品质兑现比较给力，多年积累攒下了良好口碑，成为最受本地人认可的两大开发商。在武清人眼里：雍鑫和城投建设的地方=重点开发区域，投资方向也带有风向标意味。
在武清追随者众的雍鑫，参与开发了两个商务区项目，分别是与奥克斯、山西建设合作的香雍玖和，以及与金科合作的集美雍阳。
买这两个项目的大部门是冲着雍鑫的品牌而来，用一位本地司机大叔的彩虹屁来说：“雍鑫的房子，5万一平武清人也能给它买光！”（情报员给跪了ORZ……不过还是小声提醒一句：这俩雍鑫不是100%参与的哦）
其中香雍玖和有高层有洋房，但目前中小户型已经消化得差不多了，在售的都在100㎡以上。
香雍玖和售楼处
香雍玖和沙盘实景
集美雍阳更偏改善，别墅基本售罄，买洋房赠送车位，在售户型有88、117、147㎡，马上加推95㎡小三室。
集美雍阳售楼处
集美雍阳沙盘实景
城投熙悦包括春熙里、悦和里两个地块，均紧邻中心湖公园，项目示范区就设在湖心岛，非常有设计感。主力产品都是洋房 小高层，其中洋房为毛坯交付，均价2万左右；高层带精装均价1万9。项目户型尺度偏大，面积都在140㎡以上，因此总价比较高，基本280万、300万起步。
城投熙悦示范区
城投熙悦沙盘实景
新城悦隽央著主打6-11层到顶的洋房和小高层，全部一梯两户，在售户型有87㎡两室，105㎡、125㎡三室和140㎡四室。项目在定位上也是个妥妥的低密改善社区，但价格比集美雍阳稍微便宜一些。
新城悦隽央著售楼处
新城悦隽央著沙盘实景
京能雍清丽苑因为挨着杨村一中，社区规划上加入了一些书院元素，虽然也是洋房 小高层的配置，但观感上刚需气质更浓，户型面积跨度较大，其中30号楼里有65㎡一室和79㎡的两室，总价可控。
京能雍清丽苑沙盘实景
经纬城市绿洲武清二期……一窝大高层，据说要烂尾？情报员就不多说了。
总结一下：武清商务区高层整体占比不大，洋房和小高层是主流产品，价格上差不太多，城投熙悦、集美雍阳最贵，其次是新城悦隽央著、香雍玖和、京能雍清丽苑。由于板块内项目的热销已经持续了一年多、中小户型消化尤其快，剩余在售产品中100㎡以下户型选择不多了，总价虽然还是160、170万起步，但实际大部分房源都在200、220万以上。
而除了以上住宅，板块内还有两个大体量公寓项目。目前在售的悦光年，分平层和loft跃层，面积32-70㎡，虽然商水商电无燃气，但总价最低才30多万，吸引了不少刚需落户群体，近一年销售量已逾千套。
此外，中央湖公园西北侧的招商蛇口天津网谷，SOHO公寓也即将入市。
天津网谷沙盘
天津网谷公寓楼栋实景
关于“通武廊”和杨村一中无论是看产业基础、客群支撑还是地价房价比，武清商务区都称得上是一个比较健康的市场，与这些相比，当前风风火火的两个标签：“通武廊”和杨村一中，虽然对商务区肯定是利好没错，但反而算不上构成板块持久热度的主要因素。
“通武廊”市域（郊）铁路最新消息，起于天津地铁5号线北辰科技园站，经武清、廊坊至北京通州，一期工程全长55公里（天津境内），初步规划车站10座。前几天我们也专门八过，大概率会在南湖天和路设一站，而另一个可能性较大的站点就在商务区这片。
从武清开发趋势来看，“通武廊”在商务区设站符合重点板块布局策略，而经商务区过南湖至北辰科技园北，也是一个顺畅可行的路线。
“通武廊”线路猜测示意图
另外一个佐证是，位于新兴路与光明道交口的津武（挂）2018-060居住项目总平面图上，显示有“规划市域轨道S2线”以及“规划轨道控制线”字样。
当然，讨论得再热闹，规划的事儿谁也无法100%保证，从站点确定、开工建设到建成通车还有很长的流程，需要耐心等待。再者，“通武廊”将带动的是整个武清，而不只是站点附近的房子，因此不独商务区和南湖会受益，几个城区板块的优质住宅、学区房都能分一杯羹。
再说教育资源。杨村一中再牛，也只是一所面向武清全区招生的高中，是需要在激烈竞争里考进去的，住得近除了考进去后上下学或陪读方便，对于升学本身来说并没有直接帮助。
反倒是更依赖就近划片的小学、初中，商务区其实没啥优势，板块内虽然也有多所学校规划，但学校性质和落地时间都还不能确定，目前只有一个十三小和十一中，在武清中小学里属于非常一般的。
武清商务区现有及规划学校分布图
目前武清比较好的学校，公立有杨村八小、十小，杨村一中、三中、五中、八中；私立有雍阳中学、英华国际学校。除杨村一中外，其他均集中于商务区板块以东的杨村老城区。
天津市区和非市区在教育资源和教学风格等方面有着明显差异，同样是激烈竞争，市内六区毕竟优质资源多、平均水平高，上不了市重点还能拼区重点，上不了区重点也有其他中上等学校可以努力，最起码容错率低一些。
而像武清这样的环城远郊区域，往往是举全区之力杀出1-3个头部学校，顶尖校和普通校优劣差距较大，可争取的空间和路径更小。比如武清的升学率，大部分就集中在杨村一中和雍阳、英华两个私立校。
结语商务区南北几个主力项目虽然分布还算集中，但方圆也有5公里左右，炎炎夏日，没开车的情报员基本是靠打车完成考察的。中间几次短途车，加上返程的约车，遇到的都是武清本地司机，人非常nice，个个口条了得，热情得像是导游。
要说最有感触的，大概就是他们对武清发展那种由衷的自豪感了。想到之前采访的几个北京朋友也是，随企业迁到武清后越来越不想回去了，爱武清爱得，颇有点“乐不思蜀”的意思。
环境好，交通方便，热闹繁华，且充满活力……都说武清是远郊老大、发展最好，除了老生常谈的经济、产业、人口，之于老百姓最走心的，还是这种建立在宜居性上的“归属感”。
而能够让本地土著和外地来客都产生浓浓的归属感，大抵就是一个板块乃至一个区域向上发展的最大底气。
如果非要说还有什么遗憾的话，武清虽归属天津，但更受益于北京，如今头部200万 的房价已经堪比环城，也够在市内六区上个车了。
天津一流的教育医疗资源仍集中于市区，对北京客户的性价比，放在天津还合不合适？如何选择就看个人取舍了。
* 关于武清，关于商务区，你还有什么想说的？欢迎文末留言讨论。
