外滩·中央项目中的中央大楼与美伦大楼，是“第二立面”项目中率先完成、亮相的老大楼。即将完成修缮的新康大楼，有一面外墙高达33米。这是上海首个超高老建筑外墙保护的成功案例。黄浦区进行了一系列制度创新，前后历经7年，才完成协议置换、产权归集等，确保了后续修缮改造的顺利。为破解这些难题，市区两级政府已启动了联手推进的策略。黄浦区建管委相关负责人说。
7月16日晚，南京东路、四川中路上，老大楼更新项目——外滩·中央的十字街廊顶盖揭幕。四幢百年老大楼——中央大楼、美伦大楼、华侨大楼和新康大楼修旧如旧，中间形成了一个“天然”的十字街区。黄浦区将属于项目的内街开放，采用现代技术在内街顶部打造了一座美轮美奂的玻璃穹顶。当市民、游客从南京路步行街步入内街广场，可驻足欣赏老建筑，可仰望玻璃穹顶，共享这一方城市空间……外滩·中央是外滩“第二立面”更新项目中的标志性项目。在外滩的临江建筑背后，一批老建筑即将“华丽转身”，展现上海城市软实力的神韵魅力，也为市民打开一片城市的新空间。
141幢非临江建筑是外滩的“里子”
外滩历史文化风貌区（黄浦区域），面积78公顷，涵盖30个历史风貌街坊，有177幢建于1949年前的老建筑，其中保护建筑有98幢、保留历史建筑有35幢、一般历史建筑有44幢。临江建筑有36幢，是外滩“第一立面”；非临江建筑有141幢，即“第二立面”。
36幢临江建筑，是外滩的“面子”，早在上世纪90年代通过置换、修缮与改造，实现了蜕变；其背后的“第二立面”，是外滩的“里子”，却是另一番面貌。
黄浦区入户调查后发现：这些老大楼主要用于企业办公、小型商业、经济型酒店、教育培训、居住等，业态功能分散；使用中普遍存在缺乏养护、配套设施不足、搭建、破坏立面等问题；大部分老大楼因产权复杂，商居办混杂，住在其中的部分居民家庭还在“拎马桶”，居住条件亟待改善……
外滩的“面子”靓丽，“里子”也要“亮”起来。2018年，黄浦区启动了外滩“第二立面”城市更新项目，三年来，为这些老大楼建立了“一楼一档”，有序推进了外滩·中央、老市府大楼、外滩源二期等首批更新项目。
外滩·中央项目中的中央大楼与美伦大楼，是“第二立面”项目中率先完成、亮相的老大楼。两幢老大楼均有百年历史，修缮后重现历史风貌。特别是原址曾是中央商场的一部分，而当年的中央商场是老上海人几乎都去过的“淘宝地”。不少上了年纪的上海人，走进重开后的中央大楼，一眼看到熟悉的“钥匙孔”中庭的廊柱挑空空间，不禁感慨“老大楼还是熟悉的神韵与腔调！”
更新前，俯瞰地块
更新后
更新后
“我们始终以珍爱之心、尊崇之心善待外滩老建筑，传承保护好最上海的城市文脉，尽最大努力恢复老建筑的原貌。”负责更新工作的外滩投资集团以“修文物的心态”对待老建筑的每一个细部。
老建筑的历史韵味，往往体现在那些精致的内部构件上。对历史建筑中所有门窗五金件，项目团队进行了统一清点、整理，将部分容易在后续施工过程中被碰坏的构件小心卸下、编号成册、装箱保护，后续复原后，这些“宝贝”又被重新装回。
即将完成修缮的新康大楼，有一面外墙高达33米。按照规划，在其不远处的地下，要挖掘5层高的地下空间。为保护这面老墙，项目团队反复比对现场场景，最终为这面墙打造了钢结构外壳，前后两片将老墙“夹”住保护起来，待相关保护性施工完成后，再将钢结构拆掉，恢复老墙的原貌。这是上海首个超高老建筑外墙保护的成功案例。
不是关起门来的“高大上”之地
对老建筑保留保护下功夫的同时，黄浦区对老大楼的功能进行了重新定位，让普通市民能亲近与走进老大楼。
如今的外滩·中央项目，不是关起门来的“高大上”之地。项目内的咖啡馆、餐厅、爵士乐中心等都是亲民之所，老百姓可以走进去坐坐。即便不消费，只是走进老建筑看看，追忆一下过去，也未尝不可。
十字街区与玻璃穹顶更是为人们社交而打造，吸引人们驻足停留。最近，项目团队还在花大力气考察灯光秀项目，未来，在玻璃穹顶与老建筑上将呈现璀璨多彩的梦幻光影景象，让这里能真正成为人们可亲可近、心向往之的城市文化地标。
外滩“第二立面”开发，任重而道远。“‘第二立面’建筑栋数四倍于临江建筑，发展空间广阔，但因数量多、产权复杂、现有建设标准规范高，更新难度更大。”黄浦区建管委相关负责人告诉记者。
以外滩·中央项目为例，开发前里面曾住着1000多户居民，房屋都不成套，还有数百个小产权单位。百年老建筑历经风霜，再加上过度使用，不堪重负。但由于产权复杂，置换难度非常大。黄浦区进行了一系列制度创新，前后历经7年，才完成协议置换、产权归集等，确保了后续修缮改造的顺利。
为破解这些难题，市区两级政府已启动了联手推进的策略。“外滩区域城市更新将按照‘多措并举、整体推进，政府推动、市场运作’的思路，坚持传承历史文脉与遵循城市发展规律并重，充分继承和延续金融功能，凸显金融、商业、文旅功能的融合，努力打造世界级的金融和商务中心、高品质的公共活动中心、国际活动的集聚中心，成为上海最具标志性的世界级金融文化中央活动区。”黄浦区建管委相关负责人说。
除外滩·中央项目外，外滩“第二立面”还有几个更新项目已排出了时间表：曾升起上海第一面五星红旗的老市府大楼将在2023年亮相，外滩源二期项目正在进行旧改房屋征收工作，位于黄浦区中心医院原址的老大楼日前启动施工，将打造一座国际医院……根据规划，到2030年，位于“第二立面”的141幢老建筑将完成更新改造。
更新中的老市府大楼
来源：作者：唐烨
