杭州下沙大学城北历史今天我们来聊聊杭州下沙大学城北的历史、现状及未来01下沙大学城北概况下沙大学城北南临德胜快速路（快速路南为大学城高教东区），东临钱塘江，北接海宁，西面是杭州湾环线高速，高速西是下沙北（元成）工业园区，。
今天我们来聊聊杭州下沙大学城北的历史、现状及未来。
01 下沙大学城北概况下沙大学城北南临德胜快速路（快速路南为大学城高教东区），东临钱塘江，北接海宁，西面是杭州湾环线高速，高速西是下沙北（元成）工业园区，总规划用地面积约445.9万平方米，是下沙的东北门户，是继金沙湖商务区、沿江居住区之后，下沙又一大型的居住区，下图中蓝色圈内就是大学城北片区范围。
下沙大学城北位置
曾经的大学城北基本全是田地，一望无边、四周荒芜，基本看不到一个人。
下沙大学城北的过去（图来自下沙网）
下沙大学城北的过去（图来自下沙网）
下沙大学城北的过去（图来自下沙网）
02 下沙大学城北规划首先看下大学城北的最新用地规划图，见下图。
下沙大学城北规划1
下沙大学城北最新规划
图1和图2的区别在于图1中的最东面的原先规划为商业用地修改为学校用地。
从规划图中可以看出，文海北路的西面定位是工业园区；文海北路的东面是大型住宅区，并辅之以必要的商业、体育、公园等配套设施。
大学城北一共规划了4处商业用地；1处文化行政设施用地；3处公园/社会停车场用地；5所幼儿园、3所小学、1所中学和1所国际学校；1处医院用地；1处体育设施用地；1处菜市场用地,；1处公交中心站或者首发站。
03 下沙大学城北开发史3.1 2010-2013年上半年 开发新纪元2010年初，下沙国土分局公布的《下沙经济技术开发区2010年推介地块汇总表》（下称《读地手册》），着重提及了下沙大学城北单元，大学城北单元有29宗1176.5亩地，其中住宅用地26宗1094.5亩。
下沙大学城北开发新纪元（图片来自下沙网）
2010年10月28日，杭州出让3宗位于下沙大学城北单元的住宅用地，即杭政储出[2010]42-44号地块，当时土拍现场冷清，到场开发商很少，3块地均只有一家单位报价，分别加价100万直接成交。42地块由保利竞得，43-44地块则由宋都竞得，成交楼面价分别为5257、5260和5258元/㎡，即后来的保利城市果岭和宋都东郡国际一期嘉湾和二期朗湾。这次土拍开启了大学城北开发的新纪元。
2010年11月25日，碧桂园拿下杭政储出[2010]50号地块，这是碧桂园首次进入杭州，楼面价6196元/㎡，这个楼面价记录一直保持到2017年才被打破，开发成杭州碧桂园。
2011年10月25日利枫竞得杭政储出[2011]38号地块，当时拿地楼面价为4716元/㎡，即丰隆百翘香江。
2013年4月25日宋都房产补仓下沙大学城北板块，竞得杭政储出[2013]26号地块，楼面价5857元/㎡，即宋都东郡国际三期锦湾。
3.2 2013下半年-2015年 开发冷淡期2013下半年-2015年，杭州房产市场处于低谷时期。这个时期大学城北一块地未拍。整个市场在缓慢消化已拍的四块地。当时大学城北在售均价在9000-11000元/㎡左右，碧桂园由于拿地价最高，并且由于户型设计不好，造成得房率太低，远不如宋都东郡国际和保利城市果岭（城市果岭138方户型为5室2厅2卫，拿到现在来看，真是绝对的神户型），销售状况不理想，碧桂园后来交房也闹出了一系列维权事件。利丰地块则一直拖到2015年才首次开盘，在售均价为12000-15000元/㎡之间，后来2016年再次开盘时销售状况大为好转。
保利城市果岭87方户型（3室2厅2卫户型）
保利城市果岭138方（5室2厅2卫户型）
3.3 2016-2019年 开发狂热期2016年开始，杭州土拍市场开始慢慢复苏，下沙土拍也时隔3年再次迎来土拍。2016年1月25日，保利竞得杭政储出[2016]49号地块，楼面起价4533元/㎡，即保利像素，销售均价在14000元/㎡左右；宋都竞得杭政储出[2016]50号地块，楼面价4542元/平米，即宋都东郡之星，销售均价在14000元/㎡左右。这次土拍价格居然低于2010年的首次土拍价格，说明杭州房产市场仍未复苏。但随着G20会议的召开、减税、棚改等一系列刺激性政策的出台，2016年下半年，杭州房产市场开始进入火热阶段，一直延续到2018年达到最顶点，后续逐渐开始出现分化，有些区域继续上涨，比如奥体世纪城、未来科技城等少数板块，大部分区域开始稳定甚至开始下降。
2017年土拍市场非常火爆，6月5日金地以楼面价9644元/㎡，溢价率70%，自持41%竞得杭政储出（2017）17号地块，而且需现房销售；2017年8月14日金地再次竞得杭政储出[2017]39号地块，楼面价13369元/㎡，溢价率为70%，自持23%，无须现房销售。这两块地即金地都会钱塘晓春城和水云城，2018年底高层毛坯销售均价在22537元/㎡左右。
2018年1月12日，龙湖竞得杭政储出（2017）80号地块，楼面价为16480元/㎡，自持20%，即龙湖春江天越，2019年2月首开，高层精装均价26500元/㎡。龙湖地块代表了下沙大学城北板块开发的最狂热时期。
大学城北地块价格（图片来自下沙网）
3.4 2020-至今 开发尾期2020年3月12日，祥生竞得下沙2块地，一块是杭政储出（2020）1号地块，封顶且自持4%，且配建公租房占28.65%，楼面价10125元/㎡；另一块是杭政储出（2020）2号地块，楼面价16763元/㎡，溢价率18%，地价已超过板块内此前成交地价（不算自持，如果算自持，可能还是龙湖楼面价最高）。这2宗地新房精装限价均为2.62万元/㎡。2020年7月7日，祥生竞得杭政储出（2020）7号地块，楼面价为17792元/㎡，溢价30%，新房精装限价26200元/㎡。3宗地合起来就是江山云樾府南府、北府和西府。
祥生2宗地块价格
2021年5月7日，祥生以楼面价17797.59元/平，溢价率29.82%，自持13%，再次竞得大学城北一宗宅地，后定案名“文海府”，新房精装限价26200元/㎡。这是大学城北最后一宗宅地，标志着大学城北住宅开发进入收尾。大学城北目前只剩下几宗工业用地和3宗商业用地、1宗文化行政用地和1宗医院用地有待开发。
祥生四宗地块分布图
04 下沙大学城北现状经过10多年的开发，到目前为止，下沙大学城北生活配套非常成熟，刚需人群多，小区入住率都非常高，居住氛围浓厚。
4.1 住宅小区已经建成入住的小区有宋都东郡国际嘉湾、朗湾、锦湾，保利城市果岭，碧桂园，百翘香江、保利像素，东郡之星，汇澜公寓，银海公寓，都会钱塘，春江天越。有东郡、云涛、凌云、银海、东保、汇澜共六个社区，现有建成入住小区12个，总计可入住15668户，未来还有祥生的四个住宅小区交付。
东郡国际和碧桂园
保利像素和宋都东郡之星
4.2 教育大学城北已经建成启源幼儿园、大学城北幼儿园；启源小学（杭州市基础教育研究室附属学校）、云帆小学；启源中学（文海中学托管）；还有在建的国际学校，大学城北幼儿园二、大学城北小学二等。
国际学校为15年一贯制民办国际学校，办学规模144班，计划招生幼儿园至高中学生2472人左右，已经开始施工。国际学校对于板块来说，利大于弊，届时将极大丰富大学城北的教育资源，提升板块的品质感，为大学城北居民及周边居民带来更多优质教育体验。
启源小学
启源幼儿园
云帆小学
启源中学
大学城北国际学校
4.3 商业已建成营业的商业主要有圈圈里，囊括潮流尖货零售、网红特色餐饮、精品生活超市、儿童趣味教育、屋顶文化休闲等五大主题模块；和达城，集农贸市场、社区影院、健身休闲、亲子教育、时尚餐饮等为一体，是下沙大学城北第一个社区型购物中心；不到1公里还有已经建成营业的奥特莱斯1期，即将建成的2期和3期，配套将更加齐全。
和达城
圈圈里
下沙奥特莱斯二期
4.4 医疗已建成凌云社区卫生服务站，建筑面积约1500平方米，包含儿保科、妇保科、检验科、放射科、体检科、口腔科等，社区居民一般的常见病、慢性病等有望在“身边”得到解决。
凌云社区卫生服务站
4.5 公园宋都东郡之星南面已经建成一处小型公园，此外秀水街北侧也有一处公共绿地项目。另外碧桂园、保利城市果岭小区后面就是下沙高尔夫球场。当然这片小区离钱塘江也很近，居民晚上去江边遛个弯也是不错的。
大学城北公园
4.6 体育场馆已经建成并营业的大学城北健身中心占地面积1.8万平方米，总建筑面积约2.7万平方米，由主馆（北侧）、攀岩馆（西南侧）和室外运动场（南侧）组成。主馆设有综合健身馆、多功能运动馆及网羽中心等。攀岩馆首层为配套辅助用房，二层为攀岩区，净高可达24米，西南两面设攀岩墙供人攀登。室外活动场设有3片篮球场，需要时亦可改作露天舞台或举办社区书市、文化博览会使用。
大学城北健身中心外立面
大学城北健身中心攀岩馆
05 下沙大学城北未来下沙大学城北以前不被看好，但房价从最低时大户型（保利城市果岭大户型）7千元（2015年最低）涨到如今房价普遍为2.5-2.6万元，少部分曾经超过3万，整体上翻了2-3倍，是名副其实的钱塘区“后起之秀”，房价甚至超过下沙沿江板块的很多楼盘，主要有两个原因：
一是得房率比以前沿江板块的楼盘要高不少，沿江板块很多90平方只有2房2厅1卫，而大学城北板块基本都是3房2厅2卫；二是因为房龄较短。因此即使没有地铁配套，仍然赶上甚至超过沿江板块房价。但随着时间的延续，大学城北板块相对于沿江板块的房龄短的优势将表现不明显，逐步削弱，只有得房率优势仍将保持较大优势。
未来，大学城北板块房价的稳定及提升需要在以下几个方面得到改进。
5.1 自身配套的健全自身配套的健全方面，主要有医疗、文化设施、教育以及地铁的配套，特别是教育、地铁两个方面对于提升大学城北至关重要。
（1）医疗设施方面。规划的医院用地位于下沙大学城北体育中心北侧，百翘香江前面，面积为30亩地，规划400床，规划为三甲专科医院，以前传说极大可能性是三甲儿童医院，急需尽早落地。
（2）文化设施方面。启源中学的西面规划为文化设施行政用地，2018年文体设施类规划中曾出现大学城北文体中心的规划，希望能尽早落地。
大学城北文体中心规划
（3）教育方面。目前启源小学为杭州市基础教育研究室附属小学，这有助于提升学校教学质量，而大学城北唯一的初中启源中学已经被文海中学托管，未来教育质量如何将会一定程度影响到周边小区的房价。
（4）地铁方面。杭州四期规划大方案中大学城北没有地铁规划，还好在2021年全省铁路建设工作安排中，国家发展改革委将“杭州下沙至长安城际铁路（简称长沙线）”项目列入近三年长三角城际铁路、市域（郊）铁路开工项目清单，预计2023年开工，2026年完工。
从海宁长安镇出发经过大学城北板块无缝连接文海南路站，海宁境内设置的站点有奥特莱斯站、钱塘之芯站、老盐仓站和潮人小镇站。杭州境内原规划有大学城北站，站点位置不确定，但从《杭州医药港小镇城市设计》中明确表述在海达北路与围垦街交叉口预留一处轨道交通站点来看，东西快速线将沿着围垦街自西向东铺设，不管是从《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》还是后来公布的《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》中，都可以看到东西快速线与长沙线在大学城北交汇处设TOD地铁站。从海宁最新公布的长沙线来看，是走千帆路，那么大学城北设站肯定也是在千帆路上，那么是在东西走向的银海街、水云街还是凌云街呢？
从道路宽度来看，凌云街太窄只有双向2车道不适合，跟围垦街不在一条线上，并且位置太靠南，首先排除。
水云街跟围垦街几乎在一条线上，并且水云街也位于大学城北的中心位置，挺符合线路走向的。但是水云街道路也很窄，双向2车道，并且往东需要穿过国际学校，但从国际学校公布的规划图来看，国际学校的北面规划的是高层，那就是说如果走水云街，地铁就要从国际学校的高层地下穿过，这几乎是不可能的，所以感觉不太会走水云街。
最可能走的是银海街，银海街是这三条东西向路中唯一的一条双向6车道的；虽然与围垦街不在一条线路上，需要穿过一些工业园区，但由于工业园区都是低矮建筑，并不影响地铁线的穿过，往东延伸也不需要穿过高层建筑物；并且从早期公布的地铁走向来看，曾经出现过银海街站，虽然属于早期规划，但至少可以辅助说明官方的意图。
海宁公布的长沙线大致走向
杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划示意图
杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）示意图
早期公布的长沙线走向
5.2 借力外部力量从现状来看，大学城北土地已经基本开发殆尽，是一个以居住为主的生活集聚区，几乎没有高端产业，未来也很难有，因此更多地需要借助外部力量来提升板块价值。
（1）借力海宁钱塘国际城
海宁钱塘国际新城的规划，可能弥补大学城北的产业缺陷，解决更多的就业机会，甚至提升当前人口的层次。2020年12月海宁公布了钱塘国际新城规划方案。钱塘国际新城布局了创意研发社区、数字智造区、商贸服务区、国际社区、总部服务区和城市综合服务区。最值得关注的是“杭海之门”，杭海之门片区是高新区的融杭门户，该地块内含有2002年托管给杭州下沙的3000亩土地（建设开发管理归杭州，1000亩为封闭的高尔夫球场外，其余2000来亩土地一直荒废多年），目标是以高品质的城市服务对接下沙，整个片区含有居住、休闲购物、商务办公、科创研发等功能，甚至还配置了国际会展中心、国际学校和国际医院，打造宜居宜业的国际社区。
钱塘国际城如果能引入更多的就业资源，那么目前大学城北的房价相对于海宁奥特莱斯板块的房价就更具有吸引力，毕竟大学城北入住人口的素质更高、教育资源也更完善更优秀。
钱塘国际城规划
杭海之门1
杭海之门2
下沙托管海宁的3000亩地块位置
（2）借力大创小镇和医药港小镇
大创小镇和医药港小镇是钱塘区重点打造的两大产业高地，是钱塘区的未来之星，小镇的繁荣必然带来更多的就业人口，也会提升下沙人口的素质。将来的地铁东西快速线和城际轨道长沙线将大学城北与大创小镇、医药港小镇直接串联在一条线上，方便人口的导入。
杭州医药港小镇
杭州大创小镇
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